[펌_법 상식] 부부공동명의, 하는게 좋을까 ?

최근 부부공동명의에 대한 관심도가 점점 높아지고 있다.

그러나 무턱대고 부부공동명의를 해서는 안된다.

부부공동명의를 했을 때 절감되는 세금이 있는 반면 추가되는 세금이 생기므로

비교해보고 결정해야 한다. 먼저 절약되는 세금으로는 양도소득세가 있다.

양도소득세는 매입가와 매도가의 차액에 대해 부과되는 세금으로서 매입일에서부터 매도일까지

의 기간을 기준으로 1년미만은 50%, 1년~2년미만은 40%, 2년이상은 9~36%의 세율로 과세된다.

 

물론 취득시 들어간 비용과 기본공제 250만원, 보유기간에 따른 장기보유특별공제를 차감한

금액에서 세율이 적용되고 보유기간이 2년 이상일 경우 단일 세율이 아닌 누진세율

(구간별 세율을 적용해 더하는 방식)이 적용된다. 부부공동명의로 인해 줄어드는 양도소득세는

보유기간이 2년이상일 경우에만 해당되는데, 그 이유는 인적공제혜택이 각각 주어지고 누진과세폭도 줄어들기 때문이다. 바꿔말하면, 1년이상과 1년~2년미만의 보유기간에는 절세되는 혜택이 없으므로 굳이 번거롭게 공동명의를 할 필요가 없다. 이 기간내에는 250만원의 기본공제만

더 받을 수 있을 뿐이다.

예를 들어 2년이상 보유한 부동산을 팔아 양도차익으로 1억원이 발생했다면, 단독명의로 취득한 경우에는 1억원에 대하여 36%의 누진세율을 적용해 양도세를 계산하므로 약2316만6천원

(주민세 포함)이 되는 반면 5:5 지분인 공동명의로 된 부동산을 팔아 양도차익이 1억 발생했다면, 차익 1억원이 아닌 각자의 지분 5000만원에 대해 각각 27%의 누진세율이 적용되어 양도세가

계산되므로 약1648만4천원(=각 824만2천원× 2)이 된다. 결과적으로 공동명의로 하는 경우가

단독명의로 하는 경우보다 668만원 가량 절세되는 셈이다.

부부간 반반씩 공동명의로 주택을 취득하면 나중에 매도할 때 내게 되는 양도소득세가

줄어드는 효과가 발생하는 반면 상황에 따라서는 증여세와 취등록세가 부과될 수 있다.
부부공동명의는 증여형식으로서 분양권 상태에서 증여하는 것과 등기 후에 증여하는 것과는

차이가 있다. 등기후에 증여하여 공동명의를 한다면 배우자는 주택의 일부를 증여받은 것으로

간주, 해당되는 지분만큼 취등록세를 더 내야 한다.

 

반면, 분양권 상태에서 증여해서 공동명의를 한다면 부부의 부담세액은 한 사람 이름으로

등기할 때와 같다. 다만 투기과열지구라서 분양권전매가 안된다면, 증여도 불가능하므로

입주후에나 공동명의가 가능하다. 따라서 취등록세, 증여세와 줄어드는 양도소득세 절감액을 비교해보고 의사결정을 해야할 것이다.

 

증여세는 주택가격에서 인적공제액과 대출금 등을 공제한 뒤, 세율을 적용해 과세되고

3개월 내 신고,납부할 경우 10%를 공제해준다.

부부공동명의 시 배우자간에는 인적공제액이 3억원으로 이 한도내에서 증여를 하면

증여세가 과세되지 않는다.

1가구1주택 비과세 대상이라면 굳이 공동명의를 하지 않아도 된다.

또한 양도차익이 적은 경우에도 세금 분산효과를 기대할 수 없으므로 번거롭게 공동명의를

할 필요가 없다. 게다가 공동명의는 증여 형식이므로 증여 재산의 액수가 커 증여세 부담이

많이 나올 수 있으므로 공동명의를 하기 전에 증여세, 취등록세를 합친 금액과 양도세 절감액을

비교해야 한다. 양도세 절감액이 크지 않으면 공동명의를 해서 오히려 손해볼 수도 있기 때문이다.

=> <보유기간 2년이상> 양도차익이 1억원이라고 했을 때, 단독명의와 공동명의 단순비교
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단독명의 : 1억원 - 250만원(기본공제) = 9750만원
양도세 = 1000만원*9% + 3000만원*18% + 4000*27% + 1750만원*36% = 2340만원
예정신고납부시 양도세와 주민세 : 2316만6천원
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공동명의 : 5000만원 - 250만원(기본공제) = 4750만원
양도세 = 1000만원*9% + 3000만원*18% + 750만원*27% = 832만5천원
예정신고납부시 양도세와 주민세 : 824만1천7백5십원
배우자분까지 계산 : 8241750 * 2 = 1648만3천5백원
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차이 23166000 - 16483500 = 6682500 ∴ 668만2천5백원이 절세됨
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※ 취득시 필요경비, 장기보유특별공제 고려안함

=> <보유기간 1년이상~2년미만> 양도차익이 1억원이라고 했을 때, 단독명의와 공동명의 단순비교
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단독명의 : 1억원 - 250만원(기본공제) = 9750만원
양도세 = 9750만원 * 40% = 3900만원
예정신고납부시 양도세와 주민세 : 3861만원
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공동명의 : 5000만원 - 250만원(기본공제) = 4750만원
양도세 = 4750만원 * 40% = 1900만원
예정신고납부시 양도세와 주민세 : 1881만원
배우자분까지 계산 : 1881만원 * 2 = 3762만원
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차이 3861만원 - 3762만원 = 99만원 ∴ 99만원 절세됨
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양도차익이 2억원이라면 절세금액은 더욱 커진다.

=> <보유기간 2년이상> 양도차익이 2억원이라고 했을 때, 단독명의와 공동명의 단순비교
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단독명의 : 2억원 - 250만원(기본공제) = 19750만원
양도세 = 1000만원*9% + 3000만원*18% + 4000*27% + 11750만원*36% = 5940만원
예정신고납부시 양도세와 주민세 : 5880만6천원
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공동명의 : 1억원 - 250만원(기본공제) = 9750만원
양도세 = 1000만원*9% + 3000만원*18% + 4000*27% + 1750만원*36% = 2340만원
예정신고납부시 양도세와 주민세 : 2316만6천원
배우자분까지계산 : 2316만6천원 * 2 = 4633만2천원
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차이 5880만6천원 - 4633만2천원 = 1247.4만원 ∴ 1247만4천원이
절세됨
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부동산1분칼럼 - 부부공동명의는 앞서 말한대로 하는 경우가 유리한 경우가 있고 오히려 세금을 더 내게 되는 경우도 있어 이를 고려해 의사결정을 해야 한다. 다만 기존주택을 매입한다면 단독명의보다는 부부공동명의로 하는 것이 좋다고 본다.